{"id":834,"date":"2026-10-28T15:45:54","date_gmt":"2026-10-28T15:45:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coronasadvocats.com\/?p=834"},"modified":"2026-10-28T15:47:21","modified_gmt":"2026-10-28T15:47:21","slug":"comisiones-inmobiliarias-cuando-tiene-derecho-a-cobrar-el-mediador-aunque-no-haya-presentado-al-comprador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coronasadvocats.com\/es\/comisiones-inmobiliarias-cuando-tiene-derecho-a-cobrar-el-mediador-aunque-no-haya-presentado-al-comprador\/","title":{"rendered":"Comisiones inmobiliarias: cu\u00e1ndo tiene derecho a cobrar el mediador aunque no haya presentado al comprador"},"content":{"rendered":"

Antes de firmar un encargo de mediaci\u00f3n inmobiliaria, conviene leer cu\u00e1ndo se devenga la comisi\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Un encargo de venta puede parecer un tr\u00e1mite breve: se identifica el inmueble, se fija un precio y se autoriza a un mediador a buscar interesados. Pero unas pocas l\u00edneas sobre cu\u00e1ndo nace el derecho a cobrar la comisi\u00f3n pueden resultar decisivas si la operaci\u00f3n termina cerr\u00e1ndose por un camino distinto del previsto inicialmente.<\/p>\n

En un contexto de intensa actividad inmobiliaria, en el que muchas operaciones alcanzan importes elevados, conviene prestar especial atenci\u00f3n a las cl\u00e1usulas sobre la comisi\u00f3n. Su impacto econ\u00f3mico es evidente en la compraventa de inmuebles destinados a actividades industriales o de servicios, pero tambi\u00e9n puede ser considerable en una operaci\u00f3n entre particulares: un porcentaje aparentemente peque\u00f1o, aplicado al precio total, puede traducirse en una suma importante. No se trata de cuestionar el trabajo del mediador ni su derecho a ser remunerado, sino de conocer el alcance del compromiso antes de firmarlo.<\/p>\n

Una sentencia que invita a detenerse en la letra del encargo<\/strong><\/p>\n

En la Sentencia del Tribunal Supremo 540\/2026, de 9 de abril, (ECLI:ES:TS:2026:1553)<\/strong>, la Sala de lo Civil examin\u00f3 un encargo de venta de un hotel que preve\u00eda una comisi\u00f3n del 3% si la venta se produc\u00eda mediante las gestiones de la intermediaria. El hotel se vendi\u00f3 finalmente a un comprador que la intermediaria no hab\u00eda presentado directamente. Sin embargo, la Audiencia Provincial consider\u00f3 relevante su intervenci\u00f3n porque hab\u00eda puesto en relaci\u00f3n a la propiedad con un futuro explotador del hotel cuya participaci\u00f3n contribuy\u00f3 al \u00e9xito de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

La Audiencia reconoci\u00f3 a la intermediaria la mitad de la comisi\u00f3n prevista, es decir, el equivalente al 1,5 % del precio de venta. El Tribunal Supremo desestim\u00f3 los recursos de la propietaria y mantuvo ese resultado. Entendi\u00f3 que la interpretaci\u00f3n del encargo realizada en apelaci\u00f3n no era arbitraria ni contraria a las reglas de interpretaci\u00f3n contractual. Tambi\u00e9n descart\u00f3 que conceder una cantidad inferior a la reclamada, dentro de la misma pretensi\u00f3n, vulnerara el principio de congruencia.<\/p>\n

No siempre es necesario presentar al comprador final<\/strong><\/p>\n

El punto m\u00e1s interesante de la resoluci\u00f3n est\u00e1 en la relaci\u00f3n entre las gestiones de la intermediaria y la venta. La propiedad sosten\u00eda que la comisi\u00f3n no se hab\u00eda devengado porque la agencia no hab\u00eda presentado al comprador ni hab\u00eda intervenido en la negociaci\u00f3n final. La Audiencia, en cambio, apreci\u00f3 que la incorporaci\u00f3n del futuro explotador del hotel, propiciada por la intermediaria, hab\u00eda tenido un papel relevante para que la operaci\u00f3n llegara a buen t\u00e9rmino. En una venta hotelera a un inversor, contar con quien explotar\u00e1 el establecimiento puede ser un factor importante, aunque esa persona no sea quien adquiere el inmueble.<\/p>\n

Eso no equivale a decir que baste cualquier presentaci\u00f3n o contacto. La sentencia se apoya en la intervenci\u00f3n que la Audiencia consider\u00f3 acreditada y en c\u00f3mo interpret\u00f3 la previsi\u00f3n contractual que vinculaba la comisi\u00f3n a una venta realizada mediante las gestiones de la intermediaria. La discusi\u00f3n no giraba \u00fanicamente en torno a qui\u00e9n hab\u00eda encontrado al comprador, sino tambi\u00e9n en torno a qu\u00e9 aportaciones pod\u00edan entenderse comprendidas en el encargo.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 se reconoci\u00f3 solo la mitad de la comisi\u00f3n?<\/strong><\/p>\n

El encargo fijaba un 3% y conten\u00eda referencias tanto a la venta mediante las gestiones de la agencia como a los compradores presentados por ella. La Audiencia apreci\u00f3 una ambig\u00fcedad al interpretar conjuntamente esas previsiones: reconoci\u00f3 la relevancia de las gestiones realizadas, pero tambi\u00e9n que la intermediaria no hab\u00eda desarrollado todo el proceso de venta ni presentado materialmente al comprador final. Por ello concedi\u00f3 el 50% de la comisi\u00f3n pactada, cuya cuant\u00eda en el litigio ascendi\u00f3 a 320.349,75 euros. La cifra muestra hasta qu\u00e9 punto una discrepancia sobre el alcance de unas pocas cl\u00e1usulas puede tener consecuencias econ\u00f3micas significativas.<\/p>\n

El Supremo no estableci\u00f3 una regla general de reparto de comisiones. Confirm\u00f3 que, en este asunto, la interpretaci\u00f3n de la Audiencia estaba razonada y no pod\u00eda sustituirse en casaci\u00f3n por otra simplemente porque la recurrente la considerase preferible. Destac\u00f3, adem\u00e1s, que el recurso no combat\u00eda expresamente la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1289 del C\u00f3digo Civil, criterio en el que la Audiencia hab\u00eda apoyado de forma sustancial la soluci\u00f3n adoptada ante las dudas interpretativas.<\/p>\n

Pedir el total no impide que se reconozca una cantidad inferior<\/strong><\/p>\n

La intermediaria hab\u00eda reclamado la comisi\u00f3n \u00edntegra. La propiedad aleg\u00f3 que conceder \u00fanicamente una parte supon\u00eda resolver sobre una petici\u00f3n diferente. El Supremo rechaz\u00f3 esa objeci\u00f3n: reconocer una cantidad menor por la misma comisi\u00f3n reclamada constituye, en este caso, una estimaci\u00f3n parcial de la demanda, no la creaci\u00f3n de una reclamaci\u00f3n nueva. Tambi\u00e9n descart\u00f3 que los argumentos desarrollados en apelaci\u00f3n alterasen la pretensi\u00f3n inicial.<\/p>\n

La ense\u00f1anza no es que cualquier contacto inicial d\u00e9 derecho autom\u00e1ticamente a cobrar, ni que una comisi\u00f3n pueda reducirse siempre a la mitad. Importan la redacci\u00f3n concreta del encargo, la contribuci\u00f3n del mediador a la operaci\u00f3n y los hechos probados en cada caso.<\/p>\n

Lo que conviene revisar antes de firmar<\/strong><\/p>\n

Si el documento afirma que el mediador cobrar\u00e1 la comisi\u00f3n \u00edntegra, merece la pena detenerse en preguntas muy concretas:<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 gestiones dan derecho a cobrar: presentar al comprador, participar en la negociaci\u00f3n o contribuir de otra manera a que se cierre la venta?<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ocurre si intervienen otros profesionales o si el comprador llega a trav\u00e9s de un tercero?<\/p>\n

\u00bfDurante cu\u00e1nto tiempo se mantiene el encargo y qu\u00e9 sucede si la venta se formaliza despu\u00e9s de su finalizaci\u00f3n?<\/p>\n

\u00bfSobre qu\u00e9 precio se calcula la comisi\u00f3n y en qu\u00e9 momento debe pagarse?<\/p>\n

Una cl\u00e1usula que protege la remuneraci\u00f3n del mediador no es, por ese solo hecho, reprochable. Pero firmar sin entender su alcance puede dejar abierta una controversia costosa cuando llegue el momento de vender.<\/p>\n

Antes de firmar, conviene pedir que se expliquen los supuestos de cobro con ejemplos concretos, leer el documento completo y resolver las dudas antes, no despu\u00e9s, de estampar la firma.<\/p>\n

La intermediaci\u00f3n puede aportar mucho valor. Para evitar sorpresas en el futuro, conviene revisar el contrato con un profesional antes de firmarlo: entender bien el encargo aporta seguridad a ambas partes.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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